H&L コンサルティング

2022年10月、火災保険の最長契約期間が5年に短縮される予定です。

●現在は最長10年です。今後は地震保険と同様最長5年になる予定です。

●保険会社が火災保険期間を短縮せざるを得ない背景は、昨今の異常気象での風水害Result（支払保険料と保険金支払金額のバランス）が、10年では採算が合わなくなる見通しとなったと読み替えても良いでしょう。

●保険料は期間が短い方が高めになります。それに加え、今回の決定は、地震保険料（今週首都直下型地震についての発表がありましたね）と同様、5年後に更に高くなっていくであろう事が容易に想像されます。

多くの火災保険の場合、現在加入中の保険は途中で解約しても残存期間分の解約返戻金が支払われます。当社は保険代理店や保険募集人ではありませんが、9月までに保険加入見直しをするのも一策ですね。

●国土交通省住宅局は民間金融機関を対象とした調査結果を毎年公表しています。直近は、昨年10－11月に実施した1,250社（国内銀行、信用金庫、農協等）のデータを本年3月25日に発表しています。数値は令和2年度実績値なので現状を必ずしも反映しているとは言い切れませんが、その中で興味深いのが金融機関の融資審査基準です。

●この調査時点で、与信審査をスコアリング方式を参考にしている金融機関が半分近くある一方、スコアリング方式で審査していないと回答した金融機関が54.5％、また90％以上の金融機関が以下を重要項目として挙げており、筆者なりに読み取りました。

①完済時年齢　98.9％・・・80歳未満であるかどうか

②健康状態　　98.5%・・・団信加入が必要

③担保評価　　97.6%・・・物件評価が融資判断に大いに影響

④借入時年齢　97.1%・・・70歳未満が分岐点か

⑤年収　　　　95.0%・・・150万円が最低ラインか

⑥返済負担率　94.6%・・・各金融機関でばらつき有り

⑦勤続年数　　94.5%・・・最低1－3年

⑧連帯保証　　94.5%・・・系列保証会社の保証が必要

所有資産、融資可能額（融資率）、雇用状況（業種、形態）は、70%台或いは以下と重要度は上記8項目より相対的に低い数値でした。 

●2021年第4四半期、コロナ渦以降はじめて、成約物件数、購入検討者数の減少、売出し物件の増加が確認されています。

●2021年下期は海外投資家による購入はほぼ無かったようでしたが、2022年3月以降、日本を除く海外での金利上昇、中国での不動産投資規制、海外情勢不安、円安の進行等で、相対的に日本の不動産価値が割安になり、アジア圏よりの新規マンションへの問い合わせが出始めており、コロナ脱却状況次第で加速するかを見る必要がありそうです。コロナ以前は購入の１割以上を海外居住者が占めていた時期もあります。

●現状成約価格（単価）は高止まりし、住宅資材も高騰しています。が、市況も転換期を迎えている可能性があり、これまで新規・中古全て値上がり傾向であった不動産価値判断はより注意が必要な場面になりかかっています。新規優良物件が開発される地域では周辺の中古物件の価値も大きく影響を受けます。中古でも、修繕計画、積立金の状況、マンション戸数（又は所有者数）等個別状況により再販価値が大きく変わってきます。不動産物件価値の二極化がより鮮明になるでしょう。

デジタル整備法の一部施行に伴い、同法の解釈・運用の考え方が改正され、令和4年4月27日に公布、令和4年5月18日施行されます。主な改正点は以下となります。

●　重要事項説明は非対面（電磁的方法）で行うこと可能になる。（顧客側で、対応条件が整う事が前提）

●　押印不要。

●　非対面の場合、締結場所は顧客住所、また顧客が希望したとして確認記録しておく事が望ましい。

今時を見据えた改正です。国土交通省はITを活用した重説の実施マニュアルも用意していますが、不動産売買は高額でもあり、弊社では、会員の皆様の要望に応じ、対面、非対面の両方で柔軟に対応させていただきます。

令和４年度税制改正により、住宅ローン控除率（年末残高）が1.0%から0.7%に減額されたことは広く知られていますが、注意点を確認します。

●適用となる個人の所得要件が、合計所得金額3,000万円から2,000万円以下に引き下げ。

●対象居住年は2025年迄。

●新築住宅と中古住宅で、内容が異なる。

　①控除期間　新築住宅13年、中古住宅10年。

　②新築・取得する住宅の仕様（認定・省エネ）により最大控除額が変わる。2024年以降は、省エネ基準充足が必須。

　③床面積50M²以上が適用。但し2023年末までに建築確認を受けた新築等でその年の合計所得金額が1,000万円以下ならば40M²以上-50M²未満も適用。