H&L コンサルティング

●2021年第4四半期、コロナ渦以降はじめて、成約物件数、購入検討者数の減少、売出し物件の増加が確認されています。

●2021年下期は海外投資家による購入はほぼ無かったようでしたが、2022年3月以降、日本を除く海外での金利上昇、中国での不動産投資規制、海外情勢不安、円安の進行等で、相対的に日本の不動産価値が割安になり、アジア圏よりの新規マンションへの問い合わせが出始めており、コロナ脱却状況次第で加速するかを見る必要がありそうです。コロナ以前は購入の１割以上を海外居住者が占めていた時期もあります。

●現状成約価格（単価）は高止まりし、住宅資材も高騰しています。が、市況も転換期を迎えている可能性があり、これまで新規・中古全て値上がり傾向であった不動産価値判断はより注意が必要な場面になりかかっています。新規優良物件が開発される地域では周辺の中古物件の価値も大きく影響を受けます。中古でも、修繕計画、積立金の状況、マンション戸数（又は所有者数）等個別状況により再販価値が大きく変わってきます。不動産物件価値の二極化がより鮮明になるでしょう。

デジタル整備法の一部施行に伴い、同法の解釈・運用の考え方が改正され、令和4年4月27日に公布、令和4年5月18日施行されます。主な改正点は以下となります。

●　重要事項説明は非対面（電磁的方法）で行うこと可能になる。（顧客側で、対応条件が整う事が前提）

●　押印不要。

●　非対面の場合、締結場所は顧客住所、また顧客が希望したとして確認記録しておく事が望ましい。

今時を見据えた改正です。国土交通省はITを活用した重説の実施マニュアルも用意していますが、不動産売買は高額でもあり、弊社では、会員の皆様の要望に応じ、対面、非対面の両方で柔軟に対応させていただきます。

令和４年度税制改正により、住宅ローン控除率（年末残高）が1.0%から0.7%に減額されたことは広く知られていますが、注意点を確認します。

●適用となる個人の所得要件が、合計所得金額3,000万円から2,000万円以下に引き下げ。

●対象居住年は2025年迄。

●新築住宅と中古住宅で、内容が異なる。

　①控除期間　新築住宅13年、中古住宅10年。

　②新築・取得する住宅の仕様（認定・省エネ）により最大控除額が変わる。2024年以降は、省エネ基準充足が必須。

　③床面積50M²以上が適用。但し2023年末までに建築確認を受けた新築等でその年の合計所得金額が1,000万円以下ならば40M²以上-50M²未満も適用。

GPIFは公的年金の積立金を運用しています。年金を支払う世代の減少と受け取る世代の増加のアンバランスによる不足を、剰余金部分を運用する事によってカバーしようとする仕組みです。

● 現在は、国内株式、国内債券、外国株式、外国債券に25％ずつ分散投資し長期で運用するという、FP投資相談アドバイスの際には極めて模範的運用形態をとっていて、2001年度運用開始以来2021年第三四半期までの累計は年率3.79%という実績を上げています。これにNISAやiDeCoの非課税制度を利用し、目先の損得や市況の上げ下げにブレず分散投資を行い20年等長期運用すれば、貯金よりもお得ですよという説得力の背景になり得ます。

●上記FPアドバイスに納得感が強いのは40代半ば以降の方々です。色々見えてくるんですよね。。。一方、100万円投資して37,900円のリターンは多いと思わない人は、若い世代を中心に沢山います。まずは自分自身、切磋琢磨し将来価値拡充し、お金に働いてもらうならもっと勝負を賭ける投資選択を、ということになるのでしょうか。先週、確定給付型企業年金の運用利率引き下げなんてニュースもありましたしね。

厚労省の2020年9月30日発表資料によると、従業員1,000人以上の企業の70％以上は、企業独自の年金制度を実施しています（退職一時金制度のみの企業は含みません）。

●確定給付企業年金（DB）：事業主と従業員が、退職時給付内容（≒金額）を合意し、企業が運用します。金額は、在籍期間と職責による加算ポイント積算で行われるのが一般的のようです。DBは、退職時に受取が可能です。企業の運用費用対効果より、DB実施事業者数は減少、DC加入事業者数は増加という傾向が続いています。

●企業型確定拠出年金（DC）：DBとは反対に、企業が掛金を拠出し、従業員自身が運用します。金融商品や、商品分散比率も、随時、従業員が決めます。運用成果による受取額は、自己責任となります。上限金額設定はあるものの、企業によっては、従業員自身が掛金を上乗せするマッチング制度を導入しています。商品の中にはリスクのない元本保証型商品も、通常は用意されています。60歳までは引き出せませんが、運用益は非課税、受取時は退職所得控除や公的年金等控除対象、マッチング拠出による掛金は全額所得控除になります。

●個人型確定拠出年金（iDeCo）: 今年5月より原則65歳未満まで加入できます。更に今年10月より、マッチング制度を導入していない企業でも、企業型DCとの併用（＝iDeCoへの追加加入）が認められます。加入申請は個人で行い、企業型DC同様に運用します。その年に支払った掛金は、確定申告により、課税標準から控除することができます。各社DC設定により掛金上限が異なりますので、会社に問い合わせてみてはいかがでしょう。